土地使用权评估公式的方法是什么？

土地使用权评估公式的方法是什么？
  现代社会，土地仍然是人们讨论的热门话题之一，为了利用好土地，改革土地制度，在一定的时期内需要对土地的使用权进行评估，在现实生活中，土地使用权评估是有几种方法的。那么，土地使用权评估公式的方法是什么？接下来我们将为您详细的介绍一下土地使用权评估公式的方法是什么这个问题以及与其相关的一些事项。

  一、市场法

  (一)市场法及其适用条件

  市场法也称市场比较法，是将待估土地与近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。

  (二)市场法应用的步骤与过程

  1、广泛搜集交易资料，确定比较案例。

  选取的供比较参照的交易案例，与待估土地应具有相关性和替代性，应符合下列要求：

  (1)与待估土地用途应相同。

  (2)与待估土地交易类型应相同。

  (3)交易案理应为正常交易或可修正为正常交易。

  (4)与待估土地所处地区的区域特性及个别条件要相近。

  (5)交易时间与待估土地的股价期日应接近或可以进行比较修正。

  2、进行交易情况的修正。

  (1)有一定利害关系的主体之间的交易。

  (2)交易时有特别动机，如急于出售或购买。

  (3)买方或卖方不了解市场行情。

  (4)其他特殊交易情形。

  3、进行交易时间的修正。

  4、进行区域因素修正。

  5、进行个别因素修正。

  6、确定待估土地评估值。可采用算术平均法、加权平均法、中位数法或众数法处理。

  二、收益法

  (一)收益法的应用形式

  土地使用权评估中的收益法，亦称收益还原法，是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。

  (二)土地收益额及其估算

  实际收益是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。

  客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。

  土地收益包括有形收益和无形收益，计算收益时不仅要包括有形收益，还要包括无形收益。

  土地收益通常是通过土地的具体使用，以房地合一的形式获得的。

  以房地产出租为例，求取土地纯收益时，通常按下列步骤进行：

  1、计算总收入。

  2、求取总费用。(此处不包括利息)

  3、求取总收益。

  4、确定房屋纯收益。房屋现值=房屋重置全价-年贬值额×已使用年数

  5、求取土地纯收益。

  (三)土地还原利率及其估算

  土地还原利率实际上是土地投资报酬率。

  1、利用收益还原法公式，通过搜集市场上相同或相似的土地纯收益、价格等资料，反推算出还原利率。

  2、通过完全利率(无风险收益率)加上风险险调整值(风险收益率)的方法求取还原利率。

  还原利率=安全利率风险调整值

  3、各种投资及其风险、收益率排序插入法。

  (四)土地收益年限及其测算

  土地收益年限是指待估土地从评估时点开始，其收益能力延续的时间长度，通常以年为单位。

  土地的收益年限一般是以其出让年限减去已使用年限获取。
  包括市场法和收益法，市场法其实也就是市场比较法，通过比较来评估。收益法，顾名思义也就是通过观察收益对土地使用权进行评估。如果您对于土地使用权评估公式的方法这个问题还有什么不明白的地方，我们建议最好在当地找一个专业的律师进行详细的咨询。

·二手房土地使用年限剩30年该怎么办？
现在由于房价的不断飙升，不少人更加青睐于二手房的交易，但是您都知道，在我国土地使用权证书是有一定的时间限制的，一般来说是70年，如果在购买二手房的时候，发现所剩的使用权年限已经不是很多了的话，很多人就会开始犹豫，那么二手房土地使用年限剩30年该怎么办?《民法典》第三百五十九条规定...

·土地使用证到期提前续可不可以
土地使用证到期提前续可不可以一、国有土地使用证到期了该怎么办？　国有土地使用证的时限是从开发商取得国有土地使用证的时间开始算起。根据《城市房地产管理法》第二十一条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期。续期的，应重新签...

·征地补偿律师收费标准是什么？
征地补偿律师收费标准是什么律师代理费各地存在差异，不同律师具体收费也有差异，具体要和律师协商确定。律师费一般根据案子涉及的金额，按当地的律师服务标准中规定的比例来计算代理费。根据案件性质、标的、复杂程度等收取。以下标准仅做参考：1、不涉及财产或无财产争议的，1000元-10000...

·异地网络诈骗怎么报警？
异地网络诈骗怎么报警？近些年来，很多人利用网络进行网络诈骗，使得不少网民都受到了网络诈骗的侵害。有些网民甚至玩个网络游戏也会被人坑骗，很是让人气愤。如果我们遭遇到了网络诈骗，您可以不用着急收集相关证据进行报警，那么异地网络诈骗怎么报警呢？下面就和我们给您介绍。一、异地网络诈骗怎么...

·南昌湾里征地补偿标准是怎样的？
南昌湾里征地补偿标准是怎样的？最近几年，南昌湾里区为了城镇建设，征用了大量农村土地，不少农民成为失地农民。为了弥补其损失，征地部门会发放一笔补偿款到村里，由村委会统一管理及发放。作为农民，自然是最关心能够拿到多少钱。那么南昌湾里征地补偿标准是怎样的？下面我们结合当地政策和您具...

·临时土地使用证申请书的范文
临时土地使用证申请书的范文临时土地使用证就是工程建设期间，因为工程变更，地质滑坡，临建设施，地方设施恢复，等建设过程中审批必须要补充增加用于工程建设的土地。也就是指工程建设和进行地质勘探需要用来临时使用，而在施工或者看着勘探完成后不再使用的国有土地或者集体的土地。临时土地使用...

·土地使用证的用处
土地使用证的用处一、什么是土地使用证土地使用证是确认土地使用权的法律凭证。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》，国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规...

·一、外地人在成都社保补缴可以买房吗?
一、外地人在成都社保补缴可以买房吗?补缴无效成都限购新政不仅将二手房纳入限购范围，同时将限购区域扩大至成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区共11个区域，并要求购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断...

·武汉征地补偿标准2023是怎么样的？
武汉征地补偿标准2018是怎么样的？武汉市江夏区土地共分为四类：一类区片区片范围：东湖高新技术开发区关东街;流芳街;大桥新区办事处;庙山开发区庙山、邬树、普安、向阳、幸福村、纸坊街;藏龙岛办事处长家咀、梁山头村。补偿标准为：耕地：48300元/亩;菜地：53130元/亩;果园：5...