土地使用权年限怎么算？

土地使用权年限怎么算？

  我国土地实行的是所有权与使用权相分离的制度，土地所有权归国家集体所有，土地使用权则可以通过出让、划拨等方式进行流转，但土地使用期并不是无限的，而是依据用地类型有不同的使用年限规定。那么，土地使用权年限怎么算？详情请参考以下文章。

  一、土地使用年限

  1、土地使用年限最高70年据市国土部门有关人士介绍，土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算，即国家首次出让该地块的时间。根据1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

  住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）：全国统一执行的土地使用年限为70年；

  工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）：全国统一执行的土地使用年限为50年；

  教育、科技、文化、卫生、体育等公益事业性用地：全国统一执行的土地使用年限为50年；

  商业、旅游、娱乐用地：全国统一执行的土地使用年限为40年；

  综合或者其他用地：全国统一执行的土地使用年限为50年。

  2、土地使用年限期满可自动续期

  根据2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”

  据悉，在《物权法》出台之前，根据1994年7月5日的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。也就是说，根据以往的规定，办理土地使用权续期是需要缴纳一定费用的。而《物权法》出台后，虽然规定了可以自动续期，但实际上并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。特别是2007年3月，《土地管理法（修订草案征求意见稿）》开始在一定范围内征求意见，相比于“草案”，“征求意见稿”以“按照国家有关规定自动续期”替换了“无偿自动续期”。但是，当购房者的土地使用年限到期之后，需要怎样进行权利延期，是否需要缴纳土地出让费用，缴纳多少出让费用，都还没有一个明确的说法。而有关业内人士认为，适当续费是最有可能的。（江门日报傅学超）

  3、土地使用年限缩水的原因多对于为何会出现个别新买的住房土地使用年限就缩水的现象，房地产开发商和国土部门人士认为，主要是房地产开发时间周期较长、土地出让后部分地块存在转让以及土地闲置时间较长等原因造成的。

  房地产开发时间周期较长也是造成“缩水”的一个主要原因，房地产开发商对此有同感。他们认为，从开发商获得土地使用权开始，正常的房产规划、开发和销售等过程，一般需要两到三年的时间，有的甚至会拖上三四年。遇到经济不景气，或者开发商资金不到位、相关证件未办齐等因素，开发周期可能延迟得更久。

  还有的房地产项目是分多期进行开发的，等到开发第三期、第四期时，相应的土地使用年限肯定会缩水较多。

  此外，有的地块经过出让后，往往会在多个买家或者公司之间进行多次转让，这也无形中造成了土地使用年限的缩水。

  二、土地使用年限怎么算？

  土地使用权年期修正

  1、实质

  土地使用权年期是指土地交易中契约约定的土地使用权年限。土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限。如果土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会因此提高。因此，通过土地使用权年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。

  2、修正方法

  (1) 计算使用年期修正系数，年期修正系数按下式计算：

  K=1-1/(1+r)m /[1-1/(1+r)n]

  式中：K——将比较案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系数;

  r——土地还原率;

  m——待估宗地的使用权年期;

  n——比较案例的使用权年期。

  (2) 利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正，即有：

  年期修正后地价=比较案例价格×K

  案例：若选择的比较案例成交地价每平方米为500元，对应使用权年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，该市土地还原率为8%，则年期修正如下：

  年期修正后的地价=500×1-1/(1+8%)20/[1-1/(1+8%)30]=436.06元/m

  首先，需要知道这块土地的使用年限的起止日期，住宅享有70年的使用期限，从开发商拿到土地的时候就开始计算，所以一般买房子的时候，房子交到你手里时，土地使用年限已经过去几年了。其次，依据相关公式就可以计算得出土地使用年限还有多少。

·房价贵，买房难，租房也难，有时候好不容易找到个可以租房的地方
房价贵，买房难，租房也难，有时候好不容易找到个可以租房的地方，担忧会因为一些其他的外部原因而不得不提前退租，那么，提前退租违约金怎么算？该怎样去支付出租人这个违约金呢，我们为您整理出了相关情况以供参考。一、提前退租违约金怎么付房屋租赁合同未到期，承租人单方面解除租赁合同的...

·不是一个村土地使用证能过户吗？
不是一个村土地使用证能过户吗？国家对于土地的管理有相关的规章制度，土地使用者应该按照相关的规定要求办理土地使用证，方可拥有对相应土地的使用权。当涉及到土地买卖等情况时，就要办理土地使用证的过户。那么，不是一个村土地使用证能过户吗？今天我们就来为您介绍这个问题。若土地使用证所在的村...

·征地补偿标准中，海口征地补偿多少钱
征地补偿标准中，海口征地补偿多少钱在海口，海口征地补偿多少钱可以说是件民生大事。补偿金额的变动以及被征地后的去处让被征地人民万分担忧，而征地拆迁补偿的标准又有着两年的有效期，每次金额的变动和更改的标准也牵动着海口人民的心。我们给您整理了最新的海口市拆迁补偿标准政策，一起来看一...

·农户死亡后其土地能否作为遗产继承？
农户死亡后其土地能否作为遗产继承?1、子女属于村集体经济组织成员就可以继承其土地2、我国农村土地实行的是家庭联产承包经营制，父母去世后，子女只要属于村集体经济组织成员，即可继续承包经营原由其家庭承包经营的土地，否则不可以承包经营原由其家庭承包经营的土地。二、根据《中华人民共和国土...

·一个土地使用证两家人用可以不可以？
一个土地使用证两家人用可以不可以？一、土地使用证土地使用证是确认土地使用权的法律凭证。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》，国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。可见，土地使用证在中国是确认土地使用权的法律凭证...

·土地使用证更名和过户的流程是什么？
土地使用证更名和过户的流程是什么？二手房交易中，房屋过户是很常见的一种现象。然而，许多购房者在二手房交易中比较关注房产证却轻视了土地证。完整的房产权除了房屋权证，还应有国有土地使用证。那么，土地使用证更名和过户该办什么手续？有关土地使用证更名和过户的办理流程请阅读下文，希望对您有...

·集体土地建设用地使用证继承可以吗？
集体土地建设用地使用证继承可以吗?集体土地是不可以继承处理的，土地承包权和宅基地不能继承，能继承的是房屋所有权。父母的房屋还是一起继承的，除非有遗嘱排斥了一方的继承权。由于宅基地和房屋不能分离，只要房屋在，宅基地也就能免费用了。土地是属于国家和集体的，个人没有土地所有权。宅基地的...

·贵州各地征地补偿标准是什么
贵州各地征地补偿标准是什么征地这种现象是十分常见的。在征地的过程中，关于征地补偿费用以及人员安置的问题，如果处理不好，往往会造成各种纠纷，耽误工程的设施建设，影响政府的信誉和形象。针对这种现象，国家制定了征地补偿标准的标准，以防纠纷的发生。我们将针对贵州各地征地补偿标准进行介...

·房地产合同管理办法全文
实践中，进行房地产交易、房地产物业管理等其实都是要求签订合同的，对此我们统称为房地产合同。而为了预防房地产合同方面纠纷的发生和对已经发生的纠纷给以合理解决，我国制定了《房地产合同管理办法》，下面我们一起看看这个办法的具体内容吧。房地产合同管理办法第一章总则第一条 ...

·集体土地使用转让协议书怎么写？
集体土地使用转让协议书怎么写？一、集体土地使用转让协议书怎么写? 转让方(以下简称甲方)：_________ 受让方(以下简称乙方)：_________ 甲乙双方依据《中华人民共和国农村土地承包法》等有关法律、法规和国家有关政策的规定，本着平等、自愿、有偿的原则，就土地...