中方以土地使用权出资有哪些规定？
中方以土地使用权出资有哪些规定？
每个公司在成立之初都拥有初始资本，这些是投资人或合伙人在商议之后作出的决定，股东可以货币、实物、资产、劳务等出资，还有一些特殊的无形资产，而土地使用权也可以作价出资。随着国际贸易合作的深入，以及中国巨大的消费市场催生了中外合资企业。那么中方以土地使用权出资有哪些规定呢?下面请听我们详细介绍。
《公司法》规定股东可以土地使用权作价出资。国有企业所有的土地使用权是其最具有价值的资产，并其在股份制改造和组建公司时最重要的出资标的。在中外合资企业中，中方通常以土地使用权出资，外方以资金出资的方式，设立中外合资企业。由于土地使用权在我国规定的复杂性，因此在以土地使用权出资的公司实务和司法实践中，需要注意以下事项：
一、出资条件：
1、以土地的使用权出资而不是土地的所有权。众所周知，在我国只有国家和集体才能作为土地所有权的主体，所有的企业只能享有土地的使用权，因此，出资的标的是使用权。
2、以土地使用权出资必须是国有土地使用权并且属于有偿出让。依据我国现行法律、法规规定，土地使用权能够作为财产权进行转让的，只能是国有土地使用权。集体土地使用权如果要用于出资标的，必须先通过“招拍挂”的方式变为国有土地。对于通过划拨取得的国有土地使用权如果作价出资，必须先向国家补交土地出让金。《公司法》解释三第八条规定：出资人以划拨土地使用权出资公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理土地变更手续;逾期未办理的，人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。因此，以划拨土地使用权出资存在被认定未全面履行出资义务的风险。
3、以没有设定权利负担的土地使用权出资。土地使用权必须是干净的，没有设定抵押权之类的权利负担，否则就可能被其他权利人追索而使其财产价值减少甚至完全失去投资价值。这种存在权利瑕疵的土地使用权会使投资者或者股东的出资变的不实，违反公司法的资本确定原则，在内部损害其他投资者的利益，在外部则会损害公司债权人的利益。《公司法》解释三第八条规定：出资人以设定权利负担的土地使用权出资，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期限内解除权利负担;逾期未解除的，人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。因此，出资人以设定抵押权的土地使用权出资，存在被认定未依法全面履行出资义务的风险。
二、履行方式
1、《公司法》解释三第十条规定第一款：出资人以房屋、土地使用权或者需要办理权属登记的知识产权等财产出资，已经交付公司使用但未办理权属变更手续，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理权属变更手续;在前述期间内办理了权属变更手续的，人民法院应当认定其已经履行了出资义务;出资人主张自其实际交付财产财产给公司使用时享有相应股东权利的，人民法院应予支持。
第二款：出资人以前款规定的财产出资，已经办理权属变更手续但未交付给公司使用，公司或者其他股东主张其向公司交付、并在实际交付之前不享有相应股东权利的，人民法院应予支持。
根据该条规定，交付和办理产权登记是土地使用权出资行为不可分割的两个方面，不仅要将土地实际交付给公司使用，而且要将土地使用权过户到公司名下。只有这样公司才能取得完整的、排他的权利，出资人才算完整的履行了自己的出资义务。
实践中存在着交付和登记不同一的现象，而且很普遍。出资人将土地过户给公司但不实际交付将对企业的财产权利造成损害，法律上企业对土地享有使用权但事实上却无法使用，或者是虽然交付但不过户，导致企业对土地的权利状态不完整有可能被追索;
三、税费成本
企业以房地产进行投资的，在计算投资人纳税额的问题上，根据不同税种处理也不同：
1、营业税 《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》规定：
（1）、以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税;
（2）、对股权转让不征收营业税;
2、土地增值税 《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》第五条规定：
对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的均不适用免征土地增值税的规定。也就是说对于2006年3月2日以后发生的，以土地投资、联营的，如果被投资人和以土地投资的投资人都应当缴纳土地增值税;如果被投资单位是非从事房地产开发或者被投资者将该土地并非用于房地产开发的，仍然暂免征收土地增值税。
3、企业所得税《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定：
企业发生非货币性资产交换以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
土地使用权出资属于非货币性资产交换，因此，以非货币性资产出资超过账面价值的部分应根据以上规定缴纳企业所得税。
4、印花税 以房地产投资实际上是将房地产转让并且进行投资的行为。《公司法》规定以房屋所有权、土地使用权出资的，应当办理权属转移手续，由被投资公司享有所有权。根据印花税规定，财产所有权的转移应当按“产权转移书据”税目征收印花税，其计税价格应当按评估机构评估价为依据。
综上所述，中外合资企业中，通常中方以土地使用权出资，并且对出资条件有严格的限制和规定，在履行方式上也进行了严谨的程序规范。同时由于我国对土地的重视，在税收方面对土地使用权转让也有一定的强制性规定。中外合资企业依托双方的优势劣势，也在努力建立合作共赢的企业。如果还有相关疑问，可以咨询网站的在线律师。
·广东省征地补偿保护标准是怎样的？
广东省征地补偿保护标准是怎样的？
拆迁是相关部门依据国家制定的政策对规划中涉及的房屋建筑进行拆除，对涉及的人民群众进行合理的安置。拆迁征地的启动应当以不损害人民群众合法权益为宜，所以相关部门制定了一系列补偿政策，全国各地的补偿标准各不相同。接下来请随我们来了解一下2017广东省...
·一、村委会不分配宅基地行政不作为怎么办?
一、村委会不分配宅基地行政不作为怎么办?可以申诉或者直接到法院诉讼来解决，行政不作为是行政主体及其工作人员有积极实施行政行为的职责和义务，应当履行而未履行或拖延履行其法定职责的状态。认为行政不作为是指行政主体未履行具体的法定作为义务，并且在程序上没有明确意思表示的行政行为。所谓行...
·安庆市农村集体经济组织征地补偿费分配标准是什么？
安庆市农村集体经济组织征地补偿费分配标准是什么？
国家不断完善各项法律法规，就以安庆市农村集体经济组织征地补偿费分配安置工作为例，我们给您分享关于安庆市政府自2014年4月份就出台的一项真对安庆市农村集体经济组织征地补偿费分配标准政策都有哪些相关的内容。
《安庆市市区集体土...
·被评估土地使用权年限修正该怎么计算？
被评估土地使用权年限修正该怎么计算？虽然每位土地使用者都有权利用土地进行获益，但是必须在规定的使用年限内才可，就算是通过转让方式获得土地使用权也只能在剩余年限内行使土地使用权。当然剩余年限的土地使用价值与原先的价值大不同，这就需要各位在交易时进行土地使用权年期修正，那么被评估土地...
·在符合当地限购限贷政策的情况下
在符合当地限购限贷政策的情况下，当然可以买房。购房者是可以联名购房的，但是在住房限购资格核查时，需要同时核查联名购房者的资格，必须所有联名购房者的资格都满足才能购房。法律依据：《城市房地产管理法》第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件:（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地...
·外地户口能不能在本地办结婚证
外地户口能不能在本地办结婚证我国法律规定，如一方是本地，另一方是外地，可以办理;如果双方都是外地户口，不能办理。根据《婚姻登记条例》第四条：内地居民结婚，男女双方应当共同到一方当事人常住户口所在地的婚姻登记机关办理结婚登记。如对方的户口在当地，就可以在当地办理的。如双方的户口都不...
·重婚罪的应由哪个部门管一般是需要去当地人民法院去起诉
重婚罪的应由哪个部门管一般是需要去当地人民法院去起诉。关于重婚案件的管辖分工，1979年12月15日最高人民法院、最高人民检察院和公安部联合发出的《关于执行刑事诉讼法规定的案件管辖范围的通知》，依照刑事诉讼法第十三条的规定，曾将重婚案件列为不需要进行侦查的轻微的刑事案件，规定由人...
·临清高铁征地补偿标准
临清高铁征地补偿标准我国对国家建设用地征收农村土地的补偿标准并没有统一规定，可根据《土地管理法》的规定结合当地实际由省市自治区制定。
铁路占地同样属于国家建设征收农民集体土地，按照《土地管理法》的规定，涉及的补偿费用一共有4项，分别是土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费和青苗...
·土地使用权贷款程序是什么？
土地使用权贷款程序是什么？
房价年年攀新高，有很多人为了买房都去选择走贷款的途径，银行之所以愿意贷款给我们是因为我们要相应的去做抵押或者是担保，我们知道抵押物既可以是实物也可以是自己的一项权利，当我们选择走土地使用权贷款的时候必须严格的按照法定程序去操作，在办理齐全相应的手续之...
·农村征地拆迁补偿标准
一、农村征地拆迁补偿标准
1、被征地的村或者村民小组建制撤销的补偿安置
(1)可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。
(2)货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权...
·异地酒驾怎么处理办法
异地酒驾驶机动车的，处暂扣6个月机动车驾驶证，并处1000元以上2000元以下罚款。因饮酒后驾驶机动车被处罚，再次饮酒后驾驶机动车的，处10日以下拘留，并处1000元以上2000元以下罚款，吊销机动车驾驶证。驾驶证因异地饮酒驾车被一次性记满12分，需要到驾驶证原籍交警部门参加为期...
