签订购房合同注意点
一、细看土地使用权转让合同
土地使用权转让合同载明了土地用途、使用年限等,是一份十分重要的房产资料,所以购房前要仔细查看土地使用权转让合同,并将合同复印后作为房地产买卖合同的一个附件。
在查看土地使用合同时要注意:
1、要审查土地的转让用途,看其载明的土地用途是不是符合房屋建设条件。一般房屋建设用地用途为商住用地,工业用地、城市基础设施用地等用途的土地一般不宜修建住宅;
2、审查土地的使用年限。由于土地转让在先,楼盘修建在后,所以查明土地使用权的转让期限,对于了解自己所购房产的实际使用年限具有十分重要的意义。同时,土地转让后长时间没有修建销售的楼盘有可能是烂尾楼,如发现这种情况,应认真查明原因,防止买到烂尾楼;
3、审查土地规划情况。在购楼时,土地使用合同上一般附有该幅土地的规划、土地使用要求、主体建筑物的性质、建筑覆盖率、建筑容积率、建筑层数、绿化比率、建筑间距等重要情况,这样就对所购房产的基本情况有了大致的了解,对于防止开发商擅自变更规划或作虚假的宣传陈述都可有据可查,发生纠纷后便于依法维护自己的权益。
4、审查土地的受让人。土地受让人与该房产的出售人是不是一致,如果不一致要查明原因。
5、审查土地使用权出让金是否交清,如果没有交清土地使用转让金则会对今后土地的使用带来纠纷或障碍。
二、警惕认购书上的定金和订金
在商品房交易过程中,在正式签订商品房买卖合同前,开发商会要求购房者与其签订认购书并要求购房者向其缴纳一定数额的金钱,作为订购房屋的依据。这种金钱在认购书中有的被称为“订金”,还有的被称为“定金”。
订金是人们对预付款的习惯称谓,是指在签订商品房买卖合同前,在诚信基础上由购房者向开发商先行给付的商品房购房总价款中一部分款项,属于先予履行债务的行为。
而交付“定金”是实施的担保行为,即交付定金的一方不履行约定的债务时,无权要求返还定金。
而“订金”既然是预付款,一方违约时,双方有约定的按照约定执行;如果无约定,经营者违约时,应无条件退款,在购房者与开发商不能签订正式的《商品房预售合同》的情况下,购房者所交纳的“订金”是可以返还的。但是当实际支付了“订金”之后,买方收到的收款收据上注明的很可能是“定金”二字。
三、小心购买合同中的附表
作为买方应当认真阅读买卖合同的正文及附表的内容。对交易产生矛盾的附表,买方应注意如下问题:
1、买卖合同正文部分已约定的权利义务,卖方是否在附表四内进行了变更。例如:变更了房地产的交付条件。买卖合同正文约定的交付条件是“交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明”(一般系指建设主管部门的“收文回执”);附表四变更为“建设工程通过竣工验收,取得消防、燃气、电梯验收合格的相关证明文件”。由于房地产的竣工验收是由建设单位自行组织验收,而建设工程竣工验收实行备案制度,因此,未取得建设部门核发的《收文回执》的房地产是不能交付使用的。所以上述的变更是降低了房地产交付使用的门槛。
2、卖方在附表四中将法律法规规定为买方所有的权利约定为卖方所有,卖方即可以买方自愿放弃法定权利方式而取得权利。例如,在附表四中将法定属买方所有的屋顶、架空层、外墙面、广告收益等权益约定为归卖方所有。
3、卖方将买卖合同正文没有约定、法律法规也没有具体规定权属的房地产及其附属物以格式条款的方式约定归卖方所有,且决不容进行协商重新约定。例如,地下停车场等。
·买卖合同标的物质量标准如何确定?
买卖合同标的物质量标准按照以下顺序分别确定:①约定标准→②质量说明标准→③协议补充标准→⑤推定标准→⑤国家标准、行业标准→⑥通常标准、合同目的标准。
(1)约定标准:买卖合同对标的物质量有约定的,出卖人应当按照约定质量要求交付标的物;
(2)质量说明标准:买卖合同的出...
·房屋买卖合同中有关面积的误差的规定
开发商与购房人在签订房屋买卖合同中应当约定面积误差的处理。
按建筑面积计价的,当事人应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积,并约定在建筑面积不变的情况下套内面积发生误差,以及套内面积和建筑面积均发生误差时的处...
·房屋买卖合同中违约金的规定
售房人与受让人在签订房屋买卖合同中应约定违约责任,一方违反合同约定,应向对方支付违约金;由于违约给对方造成的损失应当依法赔偿。
违约金的数额,双方应当在合同中约定,没有约定,并具有下列情形之一的,按照规定的标准确定违...
·买卖合同中对标的物的质量要求
质量要求,是指出卖人出卖的物品经双方约定,必须要达到的技术等级,如国际认证标准、国家标准、部门标准、行业标准等要求,或者符合产品质量法规定的其他标准,出卖人出卖的物品达不到合同约定的质量要求,应视为违约行为,应承担违约责任。
&...
·买房中的中介陷阱
一、中介陷阱
1、采用欺骗手段截留客户资金,将其非法占有或用于投资、转贷等风险项目。房屋中介公...
·物业纠纷怎么投诉?
一、物业纠纷怎么投诉
物业纠纷业主可以向选聘单位业主委员会或开发商投诉,责其按合同约定的内容进行改正。对于物业企业的较大问题的,业主可以向当地房管局的物业管理科进行投诉,该科主要负责受理业主委员会或开发商的投诉。
二、物业管理纠纷解决方法有哪些
物业...
·证明买卖合同的成立
当事人基于买卖合同提起诉讼的,其请求权基础是买卖合同;因此,在诉讼中,其首先应当举证证明买卖合同的存在与成立。当事人证明买卖合同成立,主要通过两种途径:(1)证明合同成立的法律要件已经具备;(2)证明合同已经履行且为相对人所接受。
...
·一房二卖——卖房履行后合同
在一房二卖中,出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后,对后买受人履行了合同义务,办理了房产过户登记手续的情形。
在该情形下,两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经...
·网购到假冒伪劣商品,可以要求哪些赔偿?
可以要求返还货款及惩罚性赔偿。消费者网购到假冒伪劣商品,可以解除合同,要求经营者返还货款,并赔偿商品或服务价款三倍的损失。如赔偿金额不足五百元,则按五百元赔偿。若网购的商品为不符合食品安全标准的食品,惩罚性赔偿可按照十倍价款或者三倍损失确定。
注:“假一赔十”条款具...
·商品房买卖中可以请求双倍返还购房款的情形
根据2003年4月28日最高人民法院公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,“出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明导致合同无效或者被撤销、解除的,...
·买卖合同欺诈的防范
对于买卖合同中易出现的漏洞及欺诈行为,当事人在订立合同时可以从以下方面采取防范措施:
1.订立合同前应尽可能了解对方当事人的有关信息。
订立合同前应对对...