居民购买农村房屋如何确定被拆迁人
居民购买农村房屋如何确定被拆迁人
原告刘某有祖宅一处，位于北京市通州区某村内。1989年，刘某与张某签订买卖协议，刘某以25000元的价格，将刘家祖宅卖与张某，张某为城镇居民户口。2001年，张某将从刘某处购买的房屋又转卖给张某某。
2004年，刘某以张某、张某某均系城镇居民，依法不能购买农村村民所有的房屋为由，诉至法院要求确认买卖协议无效。经法院审理查明：刘某购买房屋确系祖宅，有原河北省人民政府颁发的土地所有权证为凭证。刘某卖与张某后，张某又转卖给张某某，后该房屋因意外灭失，致使房顶被烧毁，后张某某出资翻建、扩建，但未取得相应的规划许可，亦未作宅基地使用权属变更登记。一审法院以土地使用权不得私自转让为由，确认刘某与张某之间的买卖协议无效。但因历时已久，且原有房屋已灭失，已无返还可能，因此，判决驳回刘某要求张某、张某某返还房屋的诉讼请求。刘某不服一审判决提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。
2010年张某某购买的房屋占地范围内的土地被列入拆迁范围，由张某某与拆迁人签订了拆迁补偿安置协议，领取了补偿款并交付了房屋。此时刘某已经去世，刘某的配偶邓某及子女，认为刘某与张某签订的买卖协议已经法院生效判决确认无效，张某某不是房屋的权利人，无权处置，起诉至法院，请求确认拆迁人与张某某之间签订的拆迁安置补偿协议无效。
本案一审法院以张某某的房屋系后来翻建、扩建而成，已不是刘某原有房屋，因此张某某与拆迁人签订的拆迁补偿安置协议系合法有效。
邓某及子女不服提起上诉，二审法院认为，刘某与张某之间的买卖协议已经生效判决确认无效，而仅以买卖关系历时已久，不宜返还等因素，没有判决张某某返还房屋，现拆迁人以张某某为被拆迁人并签订拆迁补偿安置协议没有法律依据，邓某及子女作为刘某的法定继承人，依法主张权利并无不当。据此，二审法院撤销了一审判决，并确认拆迁人与张某某之间签订的拆迁补偿安置协议无效。
【律师评析】
该案争议的焦点有三个问题：第一，刘某与张某、张某某之间签订的买卖协议是否有效?第二，拆迁补偿安置协议是否有效?第三，谁是本案的被拆迁人?
争议焦点一，法院判决买卖协议无效有一定的法律依据。
根据我国《土地管理法》第八条之规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。本案中刘某系村民，其所属的房屋虽为祖宅，但经新中国成立后，土地的所有制变更为国家所有及农村集体经济组织所有的二元所有制结构，即在我国领域内，不允许土地私有。根据我国《土地管理法》第三条之规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地使用权可以依法转让。本案中刘某与张某签订买卖协议，因该宅基地属于当地农村集体经济组织所有，张某系城镇居民购买农村房屋，此地上房屋之买卖必然涉及土地使用权人的变化，即便是刘某未有将宅基地使用权一并转让的意思表示，该买卖行为也违反了法律的强制性规定，所签订的买卖协议当然无效。而张某将其自刘某处购买的房屋卖与张某某的行为，系无权处分他人财产，因此在未经刘某追认的情况下，该买卖协议不能生效。
律师提示：对于该类纠纷尚无统一的法律规定和司法实践，《上海市高级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》(沪高法民一(2004)4号)就解决此类问题作了指导性规定，具体如下：第一，对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。第二，对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。第三，对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。第四，对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。
对此类案件进行处理时，亦应区分不同情况：
第一、按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。
第二、按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7:3左右。
本律师认为，农村宅基地房屋买卖应严格按照法律法规的规定进行，对由此引发的纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕、买受人的身份及买受人是否实际占有控制宅基地房屋等因素，区分不同情况，妥善处理。如果系争房屋买卖合同被法院认定为无效，则根据缔约过失责任原则，由购房人和出卖人分别承担相应的责任。
争议焦点二，法院判决拆迁补偿安置协议无效正确。
拆迁补偿安置协议系拆迁人与被拆迁人之间签订的，就被拆迁范围内的房屋及地上物的补偿安置而达成一致意见的合同。拆迁补偿安置协议的双方主体必须是符合法律规定的拆迁人与被拆迁人。目前，国家级的规范性法律文件没有专门的关于农村集体土地拆迁方面的明确规定。根据《北京市集体土地拆迁管理办法》第3条的规定，被拆迁人是指对被拆迁房屋拥有所有权的单位或者个人。参照国务院《城市房屋拆迁管理条例》第4条第3款的规定，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。据此，在农村集体土地拆迁当中，被拆迁人应当是指经依法取得宅基地上房屋所有权的所有权人。
本案中，张某某取得刘某祖宅的依据是与张某签订的买卖协议，但已经法院生效判决确认无效。而拆迁中，不仅仅是对地上物进行的补偿，尚包括对宅基地的区位补偿及其他附着物的补偿，张某某的房屋虽然是失火后重新翻建而成，但其建房时未经规划审批，亦不能取得宅基地的使用权，不能作为被拆迁人。因此其单独与拆迁人签订的拆迁补偿安置协议，因主体及协议内容均违反法律规定而被确认无效。
争议焦点三，谁是本案中的被拆迁人?
在农村集体土地拆迁过程中，没有认定被拆迁人的具体法律、法规的规定，原则上被拆迁人为房屋的所有权人，但房屋必附着土地，鉴于我国的所有权二元的制度结构及房屋转让中的“房地一体主义”，并结合民事法律的一般原理，从物的“主从”关系判断，在宅基地与地上房屋的关系中，应以宅基地为主物，房屋为从物，即房随地走。又从拆迁的目的角度考量，拆迁中虽名为拆除地上房屋，但实则拆迁人旨在取得房屋占地范围内的土地使用权，拆迁补偿款中的主体价值为土地的区位价值。因此，在无法确认居民享有被拆迁房屋所有权，而村民享有宅基地使用权的情况下，应以村民为被拆迁人。城镇居民地上房屋的价值补偿，应根据从物随主物转让而转让的原则确定。
同时，虽然法律规定，对被拆除房屋享有所有权的人为被拆迁人，但因居民取得的宅基地上的房屋无法办理相关的产权凭证，从外部无法确知居民为所有权人，因此，不宜以居民为被拆迁人，应推定宅基地的使用权人为房屋的所有权人。如果居民持有权力机关认定的房屋所有权凭证或生效法律文书，则以村民及居民共同为被拆迁人，此时，不存在认定被拆迁人身份的困难。
在拆迁人与村民达成拆迁补偿安置协议后，村民与居民之间的权利义务归属，应由村民与居民参照评估价值，确定拆迁补偿款的分配比例，协商不成时，可以通过诉讼的方式解决彼此之间的权利归属。这样既便于保障拆迁实施的进度，不致发生拆迁补偿安置协议被确认无效的风险，更可以避免村民与居民之间相互争抢，恶意纠缠的弊端。
·租房到期联系不上房客，怎么办
一说起房东，我们的脑海里不免出现一个包租婆的形象;但是房东有时也难免被房客刁难。比如租房到期联系不上房客，那怎么办呢?房东你先别慌，我们来看看这样的问题应该怎样解决。我们在下文为您详细的解答了这方面的知识。
租房到期联系不上房客，怎么办
首先，合同到期后，承租人联系不上，等于...
·在大城市里有自己的房子是所有年轻人的梦想，但是现在的房价让很
在大城市里有自己的房子是所有年轻人的梦想，但是现在的房价让很多的小年轻望而却步，有些小城市的房价就已经高的离谱了更别说是像北上广这样的一线大城市。但是面对颇高的房价政府也做出了很大的努力，给购房者很多优惠政策，那么在广州首次购房优惠政策有哪些呢?下面给您简单介绍一下。
在广州房地...
·现在不少武汉人通过联系中介，买卖二手房。既然涉及到买卖，尤其
现在不少武汉人通过联系中介，买卖二手房。既然涉及到买卖，尤其是价值巨大的房屋，双方要通过合同的形式确定各种权利义务。买卖双方谈好条件后，买方支付定金，下面双方就要签署一份房屋买卖合同。那么，武汉海天房屋买卖合同怎么写?下面我们通过本篇范文了解下。
武汉海天房屋买卖合同
甲方(...
·婚前房屋赠与合同的注意事项有哪些?
婚前房屋赠与合同的注意事项有哪些? 一、法律中对于婚前房屋赠与合同的注意事项的规定
《合同法》第一百八十五条：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。
根据该规定，赠与合同是诺成合同，双方意思表示一致即可。因此，房屋赠与合同在赠与人与受赠人达成一致...
·房产广告纠纷包括哪些
相信很多购房者是通过销售广告而决定购买商品房的，眼花缭乱的广告陈述与允诺为纠纷埋下伏笔。那根据现实中的情况来看，究竟房产广告纠纷包括哪些呢？关于这个问题，我们整理了相关资料，马上为你做详细解答。
一、房产广告纠纷包括哪些
(一)模糊宣传纠纷：这种房产广告几乎到处都是，购房者...
·限购房什么意思？限购房有哪些限制？
在生活中我们会遇见各种各样的限购，出现限购的情况也是千差万别的，为了减少交通拥堵抑制私家车的出行等，会出现车辆限购。现在也在新闻中看到许多城市都出台房屋限购的措施，那么限购房什么意思?限购房限制的是什么？下面我们为你解答。
一、什么是限购房
限购房是指限购房政策，即“楼市限购...
·关于房产纠纷有哪些规定
关于房产纠纷有哪些规定?《民法典》（自2021年1月1日起实施）第二百二十一条，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭...
·丈夫瞒着妻子抵押房产怎么办?
有些夫妻感情出现问题，双方解决不好可能会选择离婚，而有时候，一方为了争取财产分割，会隐瞒对方将房产抵押或者转移。丈夫瞒着妻子抵押房产怎么办?这种事情不是没有，对于妻子而言，遭受了损失，可以采取法律手段维权。下面我们来看看我们是怎么说的。
一、丈夫瞒着妻子抵押房产怎么办?
我国《城...
·预售房抵押有哪些陷阱？
预售房抵押有哪些陷阱陷阱一：开发商在建设项目土地被抵押的状况下，不告知购房人抵押的事实，就与购房人签订商品房买卖契约，且这种房屋的权利瑕疵也不在合同中注明，目的是打消购房人的顾虑，顺利收取定金和首付款。陷阱二：开发商在建设项目土地被抵押的状况下，在与购房人签订合同后，为了顺利将土...
·贷款买房的流程是什么
随着房产的价格不断上涨，因此很多人不得不选择通过贷款的方式来购买房产。这样与一次性付全款买房的流程就会有一些差异，那到底购房者贷款买房的流程是什么呢？请跟随我们一起在下文中进行了解。
一、贷款买房的流程——房源选择
欲购房之前应结合自己的承受能力，进行选房。最好控制在月供房费...
·房屋漏水侵权责任违约责任规定什么？
房屋漏水侵权责任违约责任规定什么?房子漏水是根据导致漏水的原因，按照不同的责任来进行一个划分。1、新工房或商品房渗漏主要出现在屋顶、窗台下沿、墙角和墙体开裂处。一般来说，新建房屋有一个建筑沉降期。北方的建筑物大多是平顶，如遇大风水天气，屋顶不易排放积水，再加上防水材料质量或施工不...
