股权转让是否包含土地使用权转让?
股权转让是否包含土地使用权转让? 一、股权转让是否包含土地使用权转让?
经济学、法律意义上的股权转让和土地使用权转让,本来界限是十分清晰的。但虚拟资本的转让,往往意味着实体资产支配权的转移,从而使一些人对二者的界限模糊起来。比如,有人认为,在股东之间发生股权转让时,其包含的土地使用权也发生了转移,所以应当符合土地使用权转让的条件,并办理土地变更登记,缴纳有关土地税费,否则,即构成非法转让土地使用权。这种认识是不正确的。
股权转让与土地使用权转让的根本区别在于,股权转让是虚拟资本的转让,受《公司法》调整,不能认定为任何特定实体资产的转让。股东取得股权,意味着取得了对公司一定程度的财产支配参与权与收益分配权,而不是某个特定财产的拥有权,只有在公司财产分割时才能确认具体财产的权益。即使在极端的情况下(如公司仅有土地使用权),也不能理解为特定财产的转让。土地使用权的转让,则是实体资产的转让,也是特定资产的转让。在我国,土地使用权的转让受《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《物权法》等调整。土地使用权转让,是一种特定实体资产支配权的转让,与股权转让有本质的不同。尽管股权转让中涵盖了包括土地使用权等资产在内的支配权的转移,但不能说股权转让就是土地使用权转让。
二、股权转让与土地使用权转让的区别
1、构成要件不同
转让主体、转让标的和转让条件均不同。在土地使用权转让中,转让的标的是实体资产,即土地使用权,转让的主体是土地使用权人,即公司法人或自然人,而不是股东。因此构成土地使用权转让行为应具备两个条件:一是土地使用权发生了转移,即在原来合法使用基础上的再次转移;二是土地使用权转移行为存在于两个民事主体——土地使用权人之间,即转让方、受让方必须在同一时点同时存在。在这种方式下,转让双方直接以合同方式约定土地使用权买断性转移的权利和义务,转移后转让方不再享有土地使用权。
股权转让,分为股东之间的转让和向股东以外的人转让。在股权转让中,转让标的是虚拟资本,即股东登记依法所享有的公司股份、股东权利和股东责任,而不仅仅是公司出资人的出资额,更不是其曾拥有的包括土地使用权在内的公司某项现实财产。股权转让主体是拥有公司股权的股东或出资人,而不是公司本身。股权转让主体之间的关系表现为公司股东之间与股东和其他第三人之间的关系。因此,构成股权转让行为应具备两个条件:一是公司股权发生了转移,在股权转移中股东构成发生变动;二是股权转移行为发生在一个民事主体即公司法人内部。就土地使用权而言,公司依法取得土地使用权后,土地使用权作为法人财产时已表现为货币化或股份化的形式,是公司法人财产的一部分。股东依法转让股权时,只是股东发生变动,拥有土地使用权的公司法人并未改变,土地使用权的公司法人财产性质也未发生改变,因此,不属于土地使用权转让的范畴。例如,A与B共同出资组建了C公司,C公司依法取得了某地块的土地使用权,之后股东A将其全部股权转让给了D,此时,C公司的股东变为B和D,但土地使用权人仍为C公司,并未发生变化,因此,不能认定土地使用权发生了转让。
2、转让条件不同
以出让土地使用权为例,《城市房地产管理法》第三十九条规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。因此,对于土地使用权转让而言,有三项限制条件:已支付全部土地出让金;已取得土地使用权证;开发已完成一定的工作量。
根据受让人的不同,股权转让分为内部转让和外部转让,内部转让即股东之间的转让,外部转让是指股东将自己的股份全部或部分转让给股东以外的第三人。就内部转让而言,因为股东之间股权的转让只会影响内部股东出资比例即权利的大小,对重视人合因素的有限责任公司来讲,其存在基础即股东之间的相互信任没有发生变化。所以,对内部转让的实质要件的规定不太严格,通常可以自由转让,或由公司章程对股东之间转让股权附加其他条件。但对外部转让来说,由于有限责任公司具有人合属性,股东的个人信用及相互关系直接影响到公司的风格甚至信誉,所以各国公司法对有限责任公司股东向公司外第三人转让股权,多有限制性规定。如我国《公司法》规定,股东向股东以外的人转让股权,应当经其他股东过半数同意。
3、登记部门不同
土地使用权发生转让的,双方当事人应依法申请办理变更土地登记。有限责任公司股权发生转让的,无需办理变更土地登记。如果认为股权发生转让就必须办理变更土地登记,那么,只要上市公司的股权因股票的买进卖出而发生变动,国土资源主管部门就要根据千变万化的股市来实时进行土地登记,这显然是不可行的。
但是,对于合伙企业来说,其转让股权时应办理土地登记。这是因为,合伙企业中股东变化的主要形式是退伙与入伙,股东转让股份的情形并不多见。合伙的财产主要由合伙人出资形成的财产和合伙经营积累的财产构成。合伙人出资财产中,若以土地使用权出资的,出资人并不因出资行为而丧失土地使用权,其使用权仍属于出资人,合伙企业只享有使用和管理权。因此,对此类出资,在合伙人转让其财产份额时,一般应办理土地使用权转让登记。
4、发生税费不同
土地使用权转让时,发生的税费有营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等。股权转让时,从税收上看,现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等。从表面来看,似乎股权转让的税负明显低于土地使用权转让,可以规避土地增值税等。但深入分析,由于股权转让不涉及拥有土地使用权的公司法人变更,土地使用权未发生转移,而大多数公司特别是房地产开发企业并不以拥有土地为目的,开发建设后一般要转让或分割转让房地产,此时,该公司必须缴纳土地增值税、印花税、营业税等,并且是以最终土地转让价格与原取得土地的价格差额计算土地增值,以此计征土地增值税,该公司并不能真正规避土地增值税,从国家角度看,也并未流失税收收入。
5、适用法律不同
股权转让与土地使用权转让由不同的法律所调整。土地使用权转让受《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《物权法》、《土地管理法实施条例》等一系列与土地使用权转让有关的法律法规所调整。这些法律、法规明确规定了土地使用权转让的概念、转让方式及转让条件。而股权转让则适用《公司法》、《证券法》等一系列有关法规。
从上述区别和实践来看,土地使用权转让和股权转让分属两个不同的范畴。不能因为股权转让中的实体资产转让内涵而认定规避了有关税费。任何税费的征收,都是对特定的交易而言,如增值税是针对销售货物和相关劳务征收,土地税收是针对土地交易或保有征收。而对虚拟资本的交易,无法划分什么是土地交易,什么是设备交易,什么是货物交易。
土地市场化是土地资源配置的发展方向,从而土地使用权的转移是企业之间经常发生的行为,以土地使用权转让的形式实施土地开发利用,和以公司股权转让的重组方式实现土地开发利用,对加快土地开发利用、提高土地利用效率都是有利的,是合法的方式,甚至是政策目的之所在。但是如果在转让过程中发生了违法违规的土地用途变更等,则要受到有关法律的制裁,但这并不意味着对转让形式的否定。
在上文中为您介绍了股权转让是否包含土地使用权转让以及两者的区别,希望对您有所帮助。股权转让在公司中十分普遍,股权转让和土地使用权转让不能混为一谈。总而言之,股权转让不等于土地使用权转让,土地使用权转让此外还得需要进行变更登记等等相关的规定,否则就是违法的行为。
·应该如何办理异地离婚手续?
即使夫妻身处异地的,也是可以办理离婚手续,从而解除婚姻关系的。但在异地办理离婚手续的具体情况比较复杂,那您知道夫妻究竟应该怎样办理异地离婚手续吗?我们整理了相关资料,将在下文中为你做详细解答。
一、怎样办理异地离婚手续
异地离婚在协议离婚和诉讼离婚下的手续是不同的,应当区别对待:...
·租售同权政策是为了使租户能享有与当地居民同等的潜力而制定的政
租售同权政策是为了使租户能享有与当地居民同等的潜力而制定的政策,由于是最新提出的,无法确定是否适用于我国市场,故而国家相关部门决定先在苏州等十二个城市进行试点,根据相关文件,租售同权苏州政策是如何规定的?目前,已有广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、...
·2023土地使用免税政策相关信息有哪些?
土地使用免税政策相关信息有哪些?
近几年农村土地政策变化很大,可谓是变化最大的一年。同样的,随着农村近几年的开发使得其中商机也越来越多被发掘,具有风土人情特色的旅游和农家乐层出不穷,也有越来越多的年轻人放弃大都市的灯红酒绿,车水马龙选择去农村或者城市近郊发展,自垦荒地,春播秋收...
·铁路零时征地补偿标准是多少?
铁路零时征地补偿标准是多少?工程建设征地拆迁范围为施工图(含变更设计)和土地勘测定界资料明确的铁路红线内范围,征地拆迁补偿按有关各方共同确认的实际清点丈量的数量、质量据实结算。具体补偿标准如下:1、征地补偿费(含土地补偿费和安置补助费):36500元/亩,涉及市、县(区)政府可结...
·办土地使用证流程是怎样的,土地使用证办理周期是多久
办土地使用证流程是怎样的,土地使用证办理周期是多久我们知道,我国的土地是属于国家的,个人对土地只有使用权并没有所有权。而土地使用证是合法使用土地的凭证。那么,土地使用证的办理流程是怎样的,土地使用证办理周期是多久?下面就让我们带领您一起来了解下土地证办理的相关内容吧。
一、土地使...
·签订征地补偿合同书的注意事项是什么?
签订征地补偿合同书的注意事项是什么?
征地是很多农民近年来都会遇到的一件大事,征地最重要的就是补偿的问题,征地补偿都需要签订征地补偿合同书,因为对于很多农民朋友来说,没有接触过征地也没有接触过类似的合同,因此签订征地补偿合同书时有很多问题弄不清楚,导致日后维权出现困难,要想更好...
·商丘征地补偿标准有哪些?
商丘征地补偿标准有哪些?
一提到政府征地,很多人都将其认为是洪水猛兽,以为是国家政府没有考虑到农民的生存现状,剥夺农民赖以依靠的土地。因此各地政府都出台了征地补偿的相关规定,这样由征地带来的利益对双方来说都是相互的。每一个地方的补偿标准都是不一样的,那么,商丘征地补偿标准有哪些...
·房价贵,买房难,租房也难,有时候好不容易找到个可以租房的地方
房价贵,买房难,租房也难,有时候好不容易找到个可以租房的地方,担忧会因为一些其他的外部原因而不得不提前退租,那么,提前退租违约金怎么算?该怎样去支付出租人这个违约金呢,我们为您整理出了相关情况以供参考。
一、提前退租违约金怎么付
房屋租赁合同未到期,承租人单方面解除租赁合同的...
·共有土地使用权出租时该如何?
共有土地使用权出租时该如何?关于共有土地使用权出租的问题,在我国《物权法》尚未正式出台前,共有土地使用权的概念还未得到界定。生活中,人们往往能够分清楚商品房的个人使用权面积和共有使用权面积,但对于共有土地使用权的划分也一直处在模糊处理的状态,由此,当我们遇到共有土地使用权出租时又...
·湖南省征地补偿新标准的规定
湖南省征地补偿新标准的规定征地补偿是征地工作中最重要的一个步骤,决定了征地工作的进程。由于征地影响到了现有土地使用人对土地的使用利用情况,因此必须要妥善安排好征地补偿工作。因为经济不断发展,征地补偿标准也是在逐年变化中,湖南省征地补偿新标准的最新版本主要有如下几点。征收单位或个人...
·景德镇市征地补偿标准是怎么规定的
景德镇市征地补偿标准是怎么规定的其实在生活当中,各政府发放的征地补偿的标准都是不一样的,因此关于征地补偿的问题,并没有可比性而言,因为各政府制定的征地补偿标准,都是根据当地的实际情况来进行的。在一些城镇和乡下的征地补偿标准和大城市的肯定是不一样的。下面我们要为您介绍的是,景德镇市...