企业拆迁需要哪些评估，需要注意哪些问题？

企业拆迁需要哪些评估，需要注意哪些问题？
  
  根据国家对于土地资源的需要，政府会对农民土地、房屋或企业的土地进行征收。企业拆迁所面临的问题比农民的土地或个人的房屋拆迁多很多，企业在拆迁前与拆迁中要对企业进行评估，只有进行准确的评估，企业才能获得应得的权益。下面，的我们就带您了解一下企业拆迁需要哪些评估，和需要注意哪些问题。
  
  一、法律依据
  
  国有土地企业评估依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。　　房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。”、第三十四条“房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案;情节严重的，吊销资质证书、注册证书;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。”、《国有土地上房屋征收评估办法》等等规定。
  
  集体土地上企业评估：《土地管理法》、《物权法》、《中小企业促进法》、省市一级地方法规和规则政策性文件等。
  
  二、从事实角度讲需要注意的问题
  
  工厂拆迁，涉及企业的人、财、物，产、供、销，影响到企业的方方面面，因此，对于企业这一损失的评估也比较复杂。这不但关系到需要工厂拆迁的政府，还涉及作为当事人的企业，因此，又不能不予以重视。一般来说，工厂拆迁对企业的影响或者说对企业生产经营方面造成的损失，可分为三个阶段，即：拆迁准备阶段、拆迁阶段和拆迁后恢复正常生产阶段。这三个阶段的损失可以一条曲线来表示，即开始从零开始逐渐上升(拆迁准备阶段)，上升至最高值(拆迁阶段)，然后从最大值逐渐下降至零(拆迁后生产恢复阶段)。
  
  下面，就这三个阶段分别进行一些分析：
  
  (一)拆迁准备阶段：
  
  ⑴ 因工厂的客户得知该企业拆迁的消息，从而对其交货能力缺乏信心，因此定单会逐步减少转移;
  
  ⑵拆迁企业不能在原地上新产品和扩大生产规模，丧失了发展的赢利机会;
  
  ⑶由于工厂将要拆迁，对原材料的定货将逐步减少，这势必在与原材料供应商的价格谈判中处于不利地位;
  
  ⑷由于工厂将要拆迁，企业管理层必然为此投入精力，因此影响了工厂拆迁前的生产管理;
  
  (5 )工厂新址建设的一系列费用，包括征地、规划设计、厂房基建、装修、工厂配套设施的建设等等。在这个阶段，企业所受到的影响和损失是从零开始，并曲线上升。
  
  (二)拆迁阶段：
  
  在搬迁阶段，工厂完全停工停产。业务收入为零，但，企业的另一些开支仍需要支付，包括：
  
  ⑴生产经营中仍需要支付的费用：
  
  A 、职工的薪酬(包括工资、福利、社保)以及当涉及职工后勤服务的建筑也需搬迁时、还需要保障职工的后勤需求; B、生产设备、运输设备、办公设备按月计提的折旧费用; C 、管理费用;D 、不在搬迁范围内的销售、营业网点的日常开支(房租费等)。
  
  (2)财务费用：
  
  因工厂拆迁贷款的利息支出。在这一阶段，拆迁对企业的影响和导致的损失曲线上升，可能达到峰值。
  
  (三)、拆迁后生产恢复阶段：
  
  在这一阶段，设备的安装调试工作将逐步完成，生产和管理秩序逐步恢复;客户对企业交货能力的信心逐步得到恢复;原材料供货渠道逐步稳定;企业管理层主要精力逐步转移;员工的情绪也逐步稳定;最后使工厂的生产效率达到拆迁前的水平，或因工厂新址各种条件的改善，而超过了过去。在这个阶段，企业拆迁的影响和损失的曲线是下降的，直至零。
  
  三、从法律角度应当注意的问题
  
  1、评估机构应当由被拆迁人指定。这一点往往是最容易被忽视的，从实践经验来看，自行选定的评估机构同政府私自选点的机构评估结果最多的相差一倍还多。
  
  2、停产停业损失补偿。路永强律师在实际办案过程中发现，很多评估机构是没有对停产停业损失进行评估的，这一项在整个企业拆迁补偿结果中占有相当大的比重，一般按照经营效益、营业额、利润额等条件确定。
  
  3、评估漏项。由于被拆迁的企业主不具有相关知识，在评估报告中漏项是最常见的问题之一。比如上面拆迁阶段中的ABCD四项。
  
  4、什么时候评估。有些地方政府在拆迁过程中，总是想先跟企业施压，绝口不提评估事宜，也不出具征收决定和征收补偿安置方案决定，这也是需要密切注意的违法行为。
  
  企业拆迁需要哪些评估根据企业性质和实际情况的不同有所区别，但是不变的是，评估的准确性要求都是非常高的，评估时要对企业的各方面进行详细的分析，这样才能获得最大的经济补偿，为企业争取更多的利益。在企业拆迁评估过程中，都要严格遵循法律的规定，评估的合法性也是获得补偿的要求之一。
  
  

·公司法的适用范围是什么？
      公司法的适用范围是什么？ 一、公司法概念 公司法是规定各类公司的设立、活动、解散及其他对外关系的法律规范的总称，是市场的主体法。其意义：鼓励投资创业;强化公司的意思自治;加强对债人的保护;加强对中小股东利益的保护;强化公司社会责任和职工保护措施。 二、公司法适用范围 适用范...

·创投基金公司设立条件是什么？
      创投基金公司设立条件是什么？ 一、创投基金公司设立条件是什么? 创投基金公司设立的条件如下： (一)已在工商行政管理部门办理注册登记。 (二)经营范围符合本办法第十二条规定。 (三)实收资本不低于3000万元人民币，或者首期实收资本不低于1000万元人民币且全体投资者承诺在注册...

·公司法15条合伙开公司的限制是什么?
      公司法15条合伙开公司的限制是什么 目前我国的商法最主要的法规就是公司法，在我国创办企业的企业家肯定对我国的公司法还是比较熟悉的。如果企业经营的时候，不遵守我国的公司法的话，是很容易致使自己的财产受到损失的，而且有些时候，可能还需要承担一定的法律后果的。下面我们要为您介绍的是公...

·被公司违法辞退补偿五险一金怎么算
      被公司违法辞退补偿五险一金怎么算?只要单位为员工正常缴纳五险，辞退员工时并不需要专门为社保而进行赔偿。《中华人民共和国劳动合同法》第四十七条 【经济补偿的计算】经济补偿按劳动者在本单位工作的年限，每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付。六个月以上不满一年的，按一年计算;不满六个...

·关于企业改制司法解释的内容是什么？
      关于企业改制司法解释的内容是什么？ 在现代社会，存在着很多非常优秀的企业，每年不仅能够给企业自身带来利益，还未社会做出许多的贡献，为了让企业更好的发展，创造更多财富，我国进行企业改制。那么，关于企业改制司法解释的内容是什么？接下来我们将为您详细的介绍一下关于企业改制司法解释的内...

·企业并购风险及其防范分别有哪些？
      企业并购风险及其防范分别有哪些？ 一、企业并购风险的类型 1、支付风险 企业并购通常的支付工具包括公司现金、股票、债券、银行借款等，涉及巨大的资金金额，存在很大的融资风险。 2、营运风险 营运风险是指购并者在购并完成后，无法使整个企业集团产生经营协同效应、财务协同效应、...

·电商企业融资方式有哪些？
      融资是每个企业单位在解决资金短缺问题时都会选择的一种办法，不同的企业由于体制、内部结构不同，故而会选择不同的融资方式。电商行业是最近几年随着互联网的发展而兴起的一种企业，在遇到资金短缺问题时，电商企业融资方式有哪些? 电商企业融资方式： 1、银行贷款 银行传统信用贷款要求的资质...

·总分公司之间签订合同是否具有法律效力
      总分公司之间签订合同是否具有法律效力?法律上没有规定分公司与总公司签订合同的效力，通常情况下分公司也不会和总公司去签合同的，因为分公司和总公司都是一回事，自己和自己签合同是不合常理的。《公司法》第14条规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执...

·公司章程修正案与股东会决议的内容应当一致吗？
      公司章程修正案与股东会决议的内容应当一致吗？ 一、公司章程修正案与股东会决议的内容应当一致吗? 应当一致，公司章程修正案是指公司创建后，根据公司发展的需要而修改公司章程。公司章程修正案是对公司章程的修改内容由公司董事会或股东会而出具的书面决议。公司章程修正案是怎样的? 根据...

·公司法人带着钱跑了可以更换法人吗？
      我们在生活中，经常会跟人合法做生意，小的可能是开个饭店等的个体经营户的小生意，大的可能是成立一个公司，比如说像电影《中国合伙人》一样。如果，作为合伙人，带着钱跑了，对于合伙人来说是一个晴天霹雳。但是我们仍然要收拾残局。公司法人带着钱跑了可以更换法人，只需要召开股东会，股东会同意，...

·什么是融资余额，上市公司融资余额减少是什么?
      什么是融资余额，上市公司融资余额减少是什么意思？说到融资的话，相信您还是比较的熟悉的，确实在企业日常的生产经营当中是经常会遇到需要进行融资的情况的，但是在说到融资余额的时候，很多人都表示并不知道什么才是融资余额，下面就来简单的给您说一说什么是融资余额，上市公司融资余额减少是什么意...