农村宅基地房屋买卖合同无效的解决办法

农村宅基地房屋买卖合同无效的解决办法合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过借的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。目前，农村房屋买卖合同纠纷诉至法院的，大多数是售房者因土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动，作为原告主张合同无效，要求返还房屋。如果法院支持了他们的诉讼请求，无疑在无形中助长了故意毁约行为的发生。1、对于无效农村房屋买卖合同未实际履行，尤其是房屋尚未交付的，可判决出卖人向买受人返还所收取的房款。2、对于无效农村房屋买卖合同已经履行，双方当事人就房屋是否返还可达成一致意见的，法院可以尊重双方的意思选择。对于双方一致意见同意返还房屋
  ，则可以判决买受人返还房屋，出卖人返还房款。对于当事人双方一致同意不返还房屋的，可以按双方对合同确认无效后如何具体处理的协议意见处理，即也可以不返还房屋。3、对于无效房屋买卖合同已经履行，双方对合同确认无效后的处理我法达成协议，法院可判决确认买卖合同无效，但是驳回出卖人要求返还房屋的诉讼请求。如果买受人反诉出卖人赔偿合同无效所造成的损失时，法院可依据双方过错程度，支持相应的反诉请求。(1)农村房屋买卖中，出卖人作为原宅基地的使用权人，其售房行为隐含了放弃宅地使用权的意思表示。任何法律、行政法规均无使用权人放弃宅基地的禁止性规定，且弃权行为作为单方法律行为，亦无须他人(包括宅基地所有权人)的意思表示。随着房屋的交付，出卖人的弃权行为也发生的法律效力，弃权行为一经发生法律效力，能否撤销，就取决于买受人的态度。即双方发生纠纷后，如果买受人同意返还房屋，说明出卖人还有撤销弃权行为的条件;如果买受人不同意返还房屋，那么，出卖人就丧失了撤销弃权行为的条件，根据“房地一致”原则，出卖人因放弃宅基地使用权而丧失了房屋所有权，无权再向买受人提出返还房屋要求，其返还房屋的诉请当然得不到法院的支持。同亲道理，村集体经济组织因收回宅基地使用权而取得房屋所有权，所以只有村集体经济组织才有权以农村房屋买卖合同无效为由，请求法院判令买受人返还房屋。(2)按所有权原理，村集体经济组织(主要指村委)因收回宅基地使用权而取得房屋所有权，应给予原房屋所有权人(即出卖人)相应的补偿款。补偿款的数额可以是无效合同中约定的房款数额，也可以是评估机构出具的房屋评估价格。“补偿额=无效合同中房款额”的依据是，即然出卖人以该房款额将房出售，说明其认同该款额为房屋的价值;“补偿额=房屋评估价格”的依据，无效合同中房款额对村委无约束力，村委可按评估机构出具的房屋评估价格支付补偿款，村委会如从出卖人处收回房屋，应向原房屋所有人支付补偿款;村委如从买受人处收回房屋，买受人支付的房屋可视为替村委垫付的补偿款。因为村委如允许买受人继续居住，双方事实上形成了新的法律关系—房屋租赁关系。买受人为村委垫付的补偿款(对村委的债权)与应向村委承担租金(对村委的债务)可相互抵销。(3)买受人因无效合同未取得房屋的所有权，其损失可根据过错责任向出卖人主张赔偿。4、无效房屋买卖合同所涉农村房屋征地拆迁的处理。《土地管理法》第48条规定，征用土地的，按照征用土地的原用途给予补偿;征用其他土地(耕地外的土地，应包括宅基地)的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。《土地管理法实施条例》第26条规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并足额安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地合法权益。据此，按一般法理推论，出卖人的宅基地使用权已经放弃，而买受人又未取得宅基地的使用权，故征地拆迁时，对于涉及宅基地相应部分的征地补偿利益无需再给予买卖双方，房屋相应部分的补偿及安置利益应当归于买受人，视为出卖人因宅基地的弃权及房屋的转让而一并让与了房屋征地拆迁的补偿安置利益。但是，农村房屋补偿安置利益是与宅基地的合法使用人的集体经济组织成员资格或者身份联系在一起的，非合法的宅基地使用人则依法不得享有此征地拆迁补偿的利益。现实征地拆迁中政府及相关用地部门或者单位一般仍然会认可农村房屋的出卖人为征地拆迁对象，并且也只认可按出卖人的身份及其家庭人员的情况而给予其补偿安置待遇，而不会按违法占地的买受人的情况给予补偿安置。这样处理实质上是土地主管部门同意出卖撤销其宅基地使用权弃权处分的行为，认可其仍然享有宅基地使用权。此时的纷争或者
  诉讼不再是无效房屋买卖的返还问题，而是补偿安置利益的归属及其分配的争议问题。对此类纠纷，一般认为可以按以下原则处理;(1)无效房屋买卖合同中房屋可视两只折价转让地买受人，买受人虽然不能取得合法的房屋所有权，但是其仍然可以享有依附于无效合同权责关系的债权性财产权利;同时，出卖人所取得的房款中，实际上包含了宅基地部分的非法收益，在拆迁时于买受人一方而言构成无效房屋买卖合同中的损失。因此，对作为房屋征地拆迁中价值转换形式的补偿安置利益，买受人应当享有一定的权利。一是房屋作价款(一般是房屋重置价结合房屋成新情况)应当归买受人所有;二是带有出卖人身份性质的安置利益，政府及相关用地部门一般会确认归于出卖人，则出卖人应当以其中一部分作为对买受人因无效合同所致安居利益损失的赔偿。在审理过程中应当综合考虑公平诚信原则，根据导致房屋买卖合同元首的过错情况，出卖人家庭成员拆迁受益情况以及买受人现实的居住情况，合理分配安置利益的归属，一般情况下，买受人可以获得安置利益中的大部分。(2)根据安置利益的不同形态，可以作不同的处理。如果安置利益
  经济补偿，则可以由买卖双方分别取得补偿款，性质上是安置补偿款归出卖人，由出卖人以其中一部分对买受人予以赔偿。如果安置利益是优惠购买安置房屋，则可以按安置房市场价与优惠价之间的差价由双方分得。如果安置利益是另行安排给出卖人集体宅基地或者连带房屋的，则应当由出卖人给买受人适当的居住利益损失的赔偿。(3)对于农村房屋买卖涉及征地补偿安置的处理，一般应当尊重政府部门的处理民协调，并尊重房屋买卖双方的协议。农村宅基地房屋买卖合同无效可以向人民法院提起诉讼，法院会根据买卖合同是否实际履行来根据情况判决，同时也会考虑双方的意见。当村集体组织收回宅基地所有权时要根据规定给予原房屋所有权人相应的补偿，农村宅基地房屋买卖经常会因为房屋涨价等产生纠纷，在产生纠纷时法院会运用法律来避免当事人利益失衡

·国有土地使用权证和国有土地使用证的区别联系
国有土地使用权证和国有土地使用证的区别联系国有土地使用权证和国有土地使用证都是非常重要的证件，在购买房屋的时候这两种证件都需要同时具备，不然房屋都可能存在一定问题，如果是房地产开发商的话除此之外还需要三种证件，也就是我们常说的五证，但是当前很多人都不知道国有土地使用权证和国有土...

·如何预防广西征地事件，征地补偿标准是什么？
如何预防广西征地事件，征地补偿标准是什么？近年来，国家为了改善城区规划，或者为了修建公路、铁路、桥梁、水电工程等，不得不征用属于公民使用的土地，虽然为了体现公平原则，国家在征收后会对被征地者进行经济补偿，但是征地事件一直是由发生。对于广大政府来说，如何预防广西征地事件? 一...

·云南省国土资源厅批准《昆明市征地补偿标准
云南省国土资源厅批准《昆明市征地补偿标准（修订）》，各市政府下发相应的征地补偿标准，并确定时间开始执行。专业拆迁律师将云南省曲靖市马龙县最新征地补偿标准分享给您：　　云南省曲靖市马龙县土地共有三类：　　一类区片范围：通泉镇（县城规划区）。区片补偿标准：43875元/亩。 ...

·土地使用权取得的时间怎么认定？
土地使用权取得的时间怎么认定？我国土地归国家所有，凡是使用国家土地的个人和单位，都要获得国有土地使用证。同时，使用国有土地是有使用年限的，不同用途的土地使用年限也会不同，它从土地使用权取得的时间开始计算。那土地使用权取得的时间怎么认定?我们将在下文中为您详细说明。一、土地...

·六安市金安区征地补偿标准
六安市金安区征地补偿标准征地补偿的问题，一直以来是一个比较容易引起纠纷的一个问题，我们在进行补偿的时候，一般是需要综合考虑土地附着物、青苗补偿等费用的，具体的补偿的标准，每个地市也是有一定的差异的。最新出台的六安市金安区征地补偿标准也是和之前的政策做出了一定的调整，一起来了解一下...

·在我国规定土地出让年限到期怎么办
如果是通过出让这种方式获得的土地使用权，那么我国公民都可以在法律允许的范围之内将土地这种无形资产的利润最大化。但同时，我国的土地资源管理法当中也规定所有的土地出让都是有时间限制的，因此有一部分公民在土地使用权即将到期以后，比较担心的一个问题就是，在我国规定土地出让年限到期怎么办?...

·办理离婚可以在女方户口所在地办理吗？
可以。离婚登记提交的证件材料：1、本人常住户口簿、居民身份证。2、双方的结婚证。3、双方当事人的离婚协议书。4、双方当事人各提交2张2寸单人近期半身免冠彩色照片。男女双方自愿离婚，并对子女抚养和财产处理达成协议的，必须双方亲自到一方户口所在地的婚姻登记机关离婚登记。婚姻登记工作规...

·土地使用权初始登记流程是什么
土地使用权初始登记流程是什么一、土地使用权初始登记流程是什么? 1、土地登记申请 (1)有关宗地来源的政府批复及批准文件，建设用地许可证。提交国有土地使用权通过招标、拍卖、协议等形式进行操作程序中有效性的相关土地权属材料。 (2)因买卖、继承、赠与等形式取得土地使用权的...

·土地使用权人同意抵押有效吗？
土地使用权人同意抵押有效吗？一、土地使用权人同意抵押有效吗为切实保护土地抵押当事人的合法权益，规范土地抵押行为，根据《民法典》、《民法典》、《中华人民共和国土地管理法》和《浙江省土地登记办法》等土地管理有关规定，抵押当事人必须依法订立土地抵押登记合同，共同遵守。二、抵押...

·河南省农村土地承包法规有哪些？
河南省农村土地承包法规有哪些？河南省农村土地承包经营权流转(农村土地流转)规则各省辖市、县(市、区)农业局(委、办)：为加强农村土地承包经营权流转管理，规范农村土地承包经营权流转行为，维护流转双方的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》及有关政策，结合我省实际，制...