公司对外签订租赁合同中的注意事项?

公司对外签订租赁合同中的注意事项?

  一、审查要点

  (一)对出租主体的审查

  对出租主体的审查，除审核出租人的主体资格外，还应审查出租人是否有权出租标的物，可以查验对方房地产权利证书或者其他有效证明文件(房地产证、房屋所有权证、国有土地使用权证等能够证明权利合法来源的其他有效证明文件)。

  审查合同时要注意查看合同所附资料中是否有出租人的上述权属证书(各地房屋所有权证书的名称可能稍有不同，以上名称供参考)，主要是看权属证书记载的所有权人与出租人是否一致、是否有共有权人及共有权人是否同意、设立抵押权、是否已经进行其他处分或受到其他权利限制。

  如果出租人非产权人，而是承租后再转租，还应审核产权人书面同意出租人转租的文件(如属多次转租，应逐次审核前手出租人同意转租的文件直至产权人)，相关文件应作为合同附件。

  (二)审查合同是否有违反强制性规定的内容

  如承租的房屋未经竣工验收或验收不合格，承租违法建筑等。

  (三)租赁标的物的准确描述合同中应约定租赁房屋所处的准确位置(如门牌号)以及租赁物的概要情况，如承租的建筑面积或使用面积、楼层等，最好附图说明。此外，要对租赁物作完整描述，如“不仅包括房屋且包括其相关附属设施(包括但不限于房屋已具备的空调、水、电、供暖设备及相应的公共设施和共用面积等)”。

  (四)租赁标的物用途

  在租赁房屋前，应首先核实租赁房屋房产证上所载的用途，做到租赁协议上约定的用途不与规定用途相冲突。如果房产证上记载用途为住宅，则对于经营用房的承租原则上不予考虑。同时应审查是否在合同条款中明确约定租赁物的用途，如用于营业、办公或仓储等。

  (五)关于租赁标的物周边环境的约定

  如果公司承租的房屋用于营业或办公，则应审查合同中关于拟租赁房屋的周围环境的相关约定，如是否有适当的停车地点，周围是否有娱乐场所影响办公等。

  (六)租赁期限的审查

  审查合同应写明租赁期限及具体的起止日期。按照《民法典》的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订日起不得超过20年。因此在审查租赁合同时对于租赁期限超过20年的约定(如“永久”或者“30年”)，需修改为20年以下。

  (七)租赁标的物交付的约定

  审查是否有房屋移交方面的具体约定，如是否有关于租赁物的移交状态、移交租赁物及其附属设施设备清单及移交时间的约定等。

  (八)租金条款的审查

  审查有关租金的约定是否完整，具体包含以下几个方面：

  1.租金标准及租金总额以及资金支付期限、支付比例、支付条件等是否明确。2.租金包含的范围(如门头门楣的使用费、停车位使用费)及租期内的物业管理、水、电、供暖等费用承担及支付约定是否明确。

  3.是否有类似约定：“对于除合同所列明的租金、杂物以及本协议明确规定需由承租方承担和(或)支付的费用外，出租方保证不再要求承租方为承租租赁物因任何原因承担和(或)支付任何其他费用。”

  (九)装修及免租期的约定

  审查合同是否有关于租赁房屋装修改造的约定。如涉及装修改造，应在合同中约定：在不改变房屋主体结构、不危及原建筑物的安全或造成潜在危险的情况下，出租人同意承租方进行装修改造，并应约定合理的免租期限。

  (十)关于宣传广告事项的约定

  对于租赁房屋用途为营业、办公的，承租方一般会悬挂公司名牌或进行其他广告宣传。因此，审查租赁合同时，注意合同是否约定承租方有权使用门头门楣及具体位置、有权在租赁物室外悬挂、张贴宣传资料以及利用其他方式进行企业、业务的广告宣传，并应约定出租人保证广告位的合法使用。一般情况下，此费用可约定为已包含在合同租金中。如约定由承租方另行支付，须对费用标准及支付作具体明确的约定。

  (十一)关于维修、修缮的约定

  审查合同是否有关于房屋维修、修缮、更换和改良的约定。房屋租赁合同中应约定;当租赁物影响承租方正常使用时，出租方应负责对租赁物及时进行维护、维修，费用由出租方承担(但承租方使用不当造成的维修费用由其自行承担)。同时，合同中应明确维修期间不得影响承租方正常营业及办公，且应约定如维修时间超过一定期限仍未能达到正常使用标准，承租方有权解除合同或者减少相应数额的租金。

  (十二)关于租赁物不能正常使用，减少租金及费用的约定审查合同时，注意合同中是否约定了当供电、空调、供暖等一项或多项设施不能正常使用或影响承租方正常营业时，承租方有权拒付相应期间内的租金及水、电、空调等相应使用费，如果上述情形持续时间或累计时间达到一定时限的，承租方有权解除合同，并有权要求出租方按合同租金总额的一定比例支付违约金。

  (十三)违约责任的约定应尽可能具体和量化

  违约责任方面，应注意约定出租人延迟交付租赁标的物、交付的租赁物有瑕疵(包括权利瑕疵和质量瑕疵等方面)的违约责任及提前终止合同的违约责任等。为增加违约责任的可操作性，可以约定一方违约后计算损失的范围，也可约定违约金的具体金额或比例。为了有效制约、惩戒对方违约，违约金数额或比例不宜过低。

  (十四)关于承诺保证条款

  租赁合同中一般应有出租人有权出租租赁标的物的保证条款，出租方应保证租赁标的物在交付时没有产权纠纷或其他纠纷，且应保证没有第三方就此主张权利。交付后如发生产权等纠纷或有第三方主张权利，则在保障承租方权益的前提下，由出租方负责解决，如造成承租方损失的，由出租方负责赔偿。并可进一步约定，其保证若有不真实之处，承租方有终止协议的权利，并有权要求出租方支付违约金并赔偿由此造成的损失。

  (十五)关于租赁登记备案的约定

  根据《城市房地产管理办法》第五百零六条的规定，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。因此，在房屋租赁合同中应约定由出租人向房产管理部门登记备案并承担相关费用。

  (十六)审查是否明确约定租赁期满后优先续租及其适用条件

  关于优先承租权，目前法律没有明确规定，若合同中未明确约定租赁期限届满后优先续租的适用条件，则租赁期满后临时谈判，一旦谈判不成，将无法继续承租，这对承租方来说可能造成损失。因此，在合同中应明确约定租赁期限届满后，承租人有优先续租的权利并具体约定适用条件(如同等租金标准条件)。

·根据公司法什么是法定注册资本？
根据公司法什么是法定注册资本?法定资本亦称定额资本、名义资本。经过所在国法律认定或公司董事会决定为股本的票面价值或设立价值的资本。这部分资本是取得公司机构法人地位的物质保证，是公司机构净资产的一部分。法定资本的提用要受所在国《公司法》的限制。二、注册资本和实收资本的区别注册资本指...

·集团名下的分公司对外签订合同可以吗
集团名下的分公司对外签订合同可以吗？一、分公司的定义和地位《公司法》第14条规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”分公司，在业务、资金、人事等方面受总公司的管辖，在法律上不具有法人资格...

·董事会公司法中是怎么规定
董事会公司法中是怎么规定的在我国一些比较正规的、大型的企业当中设立的都有董事会的这一部门。其实董事会从一定程度上来说，也是属于公司的高层管理部门，对公司也有权力进行监督的。我国公司法当中，针对董事会的选举和其职能就有着相关的要求。下面我们就为您详细的介绍一下董事会公司法中是怎...

·企业倒闭补偿标准基数是多少
企业倒闭补偿标准基数是多少？随着社会的发展进步，越来越多的企业出现，企业间的竞争力也随之增大。不少的企业因为自身和外界的原因而倒闭，对于员工来说，这就是失业的开始。因此，公司倒闭需要对员工进行补偿，这时，最让员工关注的问题就是赔偿的数额了。在这里，就来解答一下“企业倒闭补偿标准基...

·公司法人变更章程是什么?
公司法人变更章程是什么？一个公司的主要负责人也就是公司法人对公司来说是至关重要的，公司的发展需要公司法人到正确领导和决策，而公司法人的变更会直接影响到公司的发展和运营，在我国相关法规中也有所规定，你去宝冶公司的正常发展，那公司法人变更章程是什么？下面就详细介绍。一、变更公...

·公司法规定的公司类型有哪些
公司法规定的公司类型有哪些？许多人在注册公司的时候会发现，注册公司时会有如何选择公司类型的困惑，公司法规定的公司类型主要分为两种，一种是股份有限公司，另一种是有限责任公司，这两种分类是公司分类的基本形式，下面，就让我们为您具体分析这两种类型的区别。一、中国公司法规定的公司...

·新公司法关于实收资本的规定？
新公司法关于实收资本的规定？我们都知道，公司都是依据公司法的有关规定设立的，设立公司首先要解决的事情便是筹资。所筹集来的资金即为注册资本，股东以其认缴的出资额承担相应的职责，分得相应的利润。今天我们就要给您介绍一下有关新《公司法》关于实收资本的规定。一、实收资本实收资...

·公司法重大事项有哪些
公司法重大事项有哪些？每家公司在经营发展中都会发生一些经营策略或经营方向调整、影响公司利润和效益增长、甚至涉及公司生死存亡的重大事项，而股东作为公司的投资人，所有者，根据法律规定对公司的重大事项有知情权和表决权，对于一些影响特别重大的事项，公司还应向社会公众披露，那么，公司法...

·《公司法》关联企业的定义是什么？
《公司法》关联企业的定义是什么一、《公司法》关联企业的定义是什么关联企业，是指与企业有如下之一关系的公司、企业和其他经济组织： ⑴在资金、经营、购销等方面，存在直接或者间接的拥有或者控制关系; ⑵直接或者间接地同为第三者拥有或者控制; ⑶其他在利益上相关联的关系。 ...

·一人有限公司注销股东会议范本是怎么样的？
一人有限公司注销股东会议范本是怎么样的？一、一人有限公司注销股东会议范本是怎么样的？ __________市__________有限公司股东会决议会议时间：_____年_____月_____日会议地点：__________ 会议性质：临时股东会会议参加会议人员...