土地出让金管理办法实施细则规定？
土地出让金管理办法实施细则规定？
随着土地使用权的出让越来越多，也越来越频繁，国家为了使土出让金得到更加合理高效的使用，出台了土地出让金管理办法，那么土地出让金管理办法规定了什么?下面我们为您整理。
一、土地出让金管理办法实施细则
目前，我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，
招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象;
协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。
非法低价 (包括无偿)出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。区别是否低价出让国有土地使用权，现主要依据以下规定：
1992年原国家土地管理局出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的 一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%”;
1995年又出台了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规定，协议出让最低价根据商业、住宅、工业 等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自治区、直辖市确定，确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费 用、银行利息及土地纯收益等基本因素。
由以上规定可以看出，协议出让国有土地使用权的土地出让金不得低于协议出让最低价，协议出让最低价是衡量是否低价出 让国有土地使用权的标准。然而，在实际工作中，由于出让土地类型、目的，取得土地利用状况等的差异，依靠以上原则确定的协议出让最低价标准来衡量是否低价 出让国有土地已远远不够。
一方面是可操作性低，出让土地有可能是新增建设用地直接协议出让;
另一方面也有可能是原划拨土地使用权补交土地出让金;
再者，还有可能是企业改制涉及的土地出让等。不同情况地价内涵不一，缴纳土地出让金标准也应该有很大差异。
1、仅按不同用途基准地价的一定比例确定的协议出让最低价标准，无法满足不同土地情况出让地价的需要，难于操作，致使有些地方公布的协议出让最低价标准形同虚设。
2、具体出让地块地价内涵往往与协议出让最低价地价内涵不一致，二者不具有可比性，若以此确定协议出让土地出让金，既有可能导致国有土地资产流失，也往往会出现侵犯原土地使用者权益的情况。
3、 根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，划拨土地使用权价格可作为企业权益计入企业资产，划拨土地需转为有偿使用土地 的，按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，这已不大适用于按上述文件规定确定的协议出让最低价标准。最低价确认方法协议出让最低价不能简单地由基准地价的一定比例确定，应分门别类针对具体出让土地类型及地价内涵制定标准。
二、新增建设用地协议出让最低价确定
对于新增建设用地采用协议方式出让的，取得的土地形式有可能是生地、毛地或熟地。生地主要是指已完成土地使用批准手续而未进行基础设施配套开发和土地平整的土地，土地补偿费、安置补助费、征地过程中发生的税费等土地取得费用由申请使用土地者支付。其协议出让地价的核定应该是农用地转为建设用地所产生的土地增值费，或称土地所有权收益、土地纯收益。
当然，土地出让金与新增建设土地有偿使用费是不同的，土地出让金是市、县人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由 土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。而新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向以出让 等有偿使用方式取得新增建设用地的市、县人民政府收取的平均土地纯收益。
虽然缴纳主体和性质不同，但由于新增建设用地征收标准的制定是由国土资源部按照全 国城市土地分等和城镇土地级别、基准地价水平等情况确定的，其标准的制定办法与收取目的及土地出让金有相似性，因此，新增建设用地协议出让最低价的确定可 以以此作为依据。根据《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》确定，各地征收标准的制定以新增建设用地中依法纳入有偿供地的比例约为60%，从而 确定平 均纯收益征收定额标准，因此协议出让最低价的确定可按以下公式计算：协议出让最低价=新增建设用地土地有偿使用费征收标准÷60%毛地和熟地具备建设条件 的土地，其协议出让最低价的确定可以以基准地价和生地出让最低价加上相应的土地开发费等综合考虑。土地价格是一个有机整体，依据土地构成分离出土地出让金 有其片面性，在使用上也有局限性，一般只适用于工业用地，用于商业、住宅等用地并不适用。
但对于目前制定新增建设用地(工业用途)协议出让最低价标准，却不失为行之有效的办法。对于新增建设用地中用作商业、住宅用途的，其协议出让最低价的确定要以基准地价为准;以生地、毛地出让的，从基准地价中扣除相应的 平均土地取得费、开发费等。企业改制涉及划拨土地使用权协议出让最低价确定。根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》， 企业改制时，划拨土地需转为有偿使用土地的，按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金。据此核算出的土地出让金就有可能低于标定地价 的40%，对于企业改制涉及的补缴土地出让金，不能按“不低于标定地价的40%”作为衡量低价出让国有土地的标准。
此细则是关于土地出让金的管理，根据细则能够使土地出让金更能够用到实处。希望能给您带来帮助，如果您还有疑问,欢迎咨询网律师。
·344国道陕西征地补偿标准是什么？
344国道陕西征地补偿标准是什么？
陕西省人民政府令 第78号
(2002年1月8日陕西省人民政府发布，根据2011年2月25日陕西省人民政府《关于修改部分省政府规章的决定》修订)
第一条为了规范统一征地工作，保护、开发和合理利用土地资源，保障建设用地环境和耕地占补平衡，根...
·农民征地补偿标准
农民征地补偿标准城镇征地是非常常见的，因为城市发展的需要城市就会把一些旧房屋拆除重建成新城，当然，城市需要继续发展的话还会征用一些农村的土地，相比之下，农村的土地征用和城镇是有所不同的，因为土地的性质可能并不一样。那农民征地补偿标准是怎样的呢？一、土地补偿费1.征用耕地、蔬菜地，...
·山东省征地补偿标准2023上调后是什么?
山东省征地补偿标准上调后是什么山东省五部门联合下发通知，全面上调征地区片综合地价标准。根据本次调整要求，我市征地区片综合地价标准原则上上调幅度控制在10%至50%范围内，最低征地区片地价标准提高到5万元/亩以上。征地区片综合地价标准，是指法定征地过程中土地补偿费和安置补助费之和，...
·征地苗圃赔偿标准是多少钱
征地苗圃赔偿标准是多少钱
一、征地苗圃赔偿标准是多少钱?
征地苗圃赔偿标准并不是法律统一规定的，征地苗圃赔偿标准应由用地单位按照在田作物一季产量、产值计算，给予补偿。
对于刚刚播种的农作物，按其一季产值的1/3补偿工本费，对于成长期的农作物，最高按一季产值补偿;对于粮食、油...
·商业用房土地使用年限是多久？
商业用房土地使用年限是多久？
在现代社会，能够拥有拥有一套属于自己的房子是每个家庭都非常渴望的一件事情，所以购买房屋成为必不可少的事情。同时在现实生活中，您都知道，商业用房土地使用是有年份限制的。那么，商业用房土地使用年限是多久呢？土地使用年限与房屋产权年限有什么区别？接下来我...
·土地使用年限有多长呢？
土地使用年限有多长呢？1、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（1）居住用地七十年；
（2）工业用地五十年；
（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（4）商业、旅游、娱乐用地四十年；
（5）综合或者其他...
·土地使用权出让期限由谁规定？
土地使用权出让期限由谁规定？
依据我国相关法律的规定，公民可以依据合法的方法获得土地的使用权，继而由其自主决定是否将土地使用权进行转让。我国的土地使用是有时间限制的，对于出让的土地使用权，广泛存在缩水的情况，也即土地使用权出让期限届满更快，此时，应该怎么办呢?
一、土地使用权...
·临时土地使用证什么办理方式？
临时土地使用证什么办理方式？1、就像其他的商品房一样，安置房同样也有房产证。也同样需要按照它所既定的程序去办理。那么值得注意的是，关于安置房除受国家的法律保护之外，还受到各地方政府的相应政策的约束。按照有关规定，这种安置房的房屋产权属于个人。
2、虽说这样，但在取得权的5年内是不...
·广东省征收土地补偿标准是多少
广东省征收土地补偿标准是多少?一类地区不低于5.4万元/亩、二类地区不低于4.5万元/亩、三类地区不低于3.7万元/亩。征收林地、未利用地，一类地区不低于2.8万元/亩、二类地区不低于2.3万元/亩、三类地区不低于1.9万元/亩。1、土地补偿费征收农用地的土地补偿费、安置补助费标...
·土地使用权可以担保吗？
土地使用权可以担保吗？在我国，我们对一块土地所有权的持有主要是看土地使用证和土地使用权，土地使用权是我们对土地使用的权利，拥有土地使用权我们可以对土地进行转让、出租，从而达到盈利的目的。那么，土地使用权可以担保吗？下面我们将为您进行详细的解答。
土地使用权可以担保
作为贷款的担保...
·征地拆迁企业补偿部分无营业执照,怎么补偿
随着城市的快速发展，新的建设项目逐渐增多，土地资源又是如此紧缺，拆迁成为各地城市发展的必经之路，不可避免的会涉及许多企业拆迁。那么征地拆迁企业补偿部分无营业执照怎么补偿呢?律师为您解答。
一、征地拆迁企业补偿部分无营业执照,怎么补偿
企业拆迁补偿费用主要分为以下三个方面：
...
